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在这种背景下,大批初具规模的地产公司纷纷申请在各证券交易所挂牌上市。这一热潮在1972年下半年至1973年3月期间达到了高峰。据不完全统计,1972年7月至1973年9月19日香港恒生指数达到1 774.96点历史性高位的9个月间,在香港上市的地产公司至少65家,其中,1972年下半年上市的有34家,日后在香港地产业大展鸿图的新兴地产集团,几乎都在这一时期上市,包括信和地产(7月20日)、合和实业(8月21日)、新鸿基地产(9月8日)、恒隆(10月21日)、鹰君(10月26日)、长江实业(11月1日)、永泰建业(11月6日)、廖创兴企业(11月13日)、新世界发展(11月23日)及大昌地产(12月11日)。踏入1973年,地产公司上市更呈现空前的热潮。据不完全统计,从1月1日至3月19日短短两个多月中,在香港上市的地产公司至少31家,几乎相当于1972年下半年的总和。及至1998年8月,国际机构投资者第三度狙击港元联系汇率,恒生指数于8月13日下试6600点的低位,股市的进一步急跌势必拖累楼市的下挫,进而危及银行体系和港元的稳健性。有鉴于此,特区政府前后动用1181亿元的外汇储备,积极入市干预,并成功击退国际炒家,稳定了股市。10月8日,行政长官董建华在他的第二份施政报告中宣布,政府将全力以赴稳定楼价。这时期,外部经济环境逐渐转趋稳定,美元由强转弱,美国联邦储备局宣布减息四分一厘,刺激恒生指数回升,香港地产市道终于逐渐稳定下来。70年代以后中区商厦的重建热潮亦首先由置地掀起。1970年6月,置地以2.58亿元高价,投得港岛中区面积达5.3万方尺的新填海地段,置地在该地段兴建了楼高52层的康乐大厦(即今日的怡和大厦)。新大厦以破纪录的时间建成,从1971年10月动工,到1973年4月举行隆重“平顶”仪式,前后历时仅一年半。康乐大厦连地价总投资4亿元,提供写字楼和商场租用面积超过69万方尺。这是当时香港及亚洲最高的建筑物,它后来成为怡和集团的总部,雄视整个维多利亚海港。网络牛牛赌博注册经过一年半的调整,到1995年第四季,香港地产市道开始复苏。这一时期,香港经济表现渐趋好转,银行利率,尤其是楼宇按揭利率大幅下调。1996年香港特区候任行政长官董建华选出,特区政府班子组成,香港政治前景趋向明朗,投资者已逐渐从对1997年回归的怀疑、恐惧,转变为一种对新投资机会的憧憬,在种种利好因素的刺激下,海外资金以及内地中资资金再次大规模涌入香港房地产市场,香港地产业藉此展开过渡时期的第三次升浪。

网络牛牛赌博注册由于采取“反潮流”,“人弃我取”的投资策略,恒地得以低成本维持庞大的土地储备。从1990年到1996年,恒基的土地储备从1 650万方尺增加到2 420万方尺,其中尚未包括1 340万方尺农地,成为香港仅次于新地的第二大土地储备银行。由于土地成本低,恒地的边际利润相当高,以1993年度为例,该年度恒地共完成及售出160万方尺楼宇,获得利润约30亿元,即平均每方尺纯利1 800元,比新地的平均每方尺1 400元还高出接近3成。(2)外资公司和中资机构大量来香港投资。中国扩大对外开放,香港作为国际资本进军内地跳板的战略地位更形重要,日本、美国及欧洲等地区投资者对香港经济前景看好,海外资金和雇员注入,早期外流的资金和移民亦源源不断回流,对香港楼市造成庞大需求。以写字楼为例,1984年至1990年期间,香港写字楼吸纳量平均每年约是20万平方米(215.28万方尺),到1992年至1993年期间,每年吸纳量猛增到50多万平方米(538.20万平方米)。这一时期,中国扩大对外开放,内地驻香港的中资机构发展相当快,中资在地产市场大举投资,亦推动了市场畅旺。1992年,中资背景财团以38亿元价格向置地购入中区皇后大道中九号全幢,掀起了中区甲级写字楼楼价迭创新高的热潮。恒基兆业与新鸿基地产原来同出一系,渊源深厚,其投资策略亦相当接近,如看好香港地产业发展前景、紧扣地产市道循环的盛衰、重视维持庞大的土地储备、重视住宅楼宇的发展等等。不过,与新地相比,恒基兆业特别重视小型住宅楼宇的发展,故有“小型住宅之王”的雅称。

〔8〕 吴文心著: 《香港会137年沧桑史》,载《香港掌故(第七集)》,广角镜出版社1984年版,第61页。〔13〕 吕景里著:《恒隆决续发展地铁港岛线物业》,载香港《经济一周》1985年7月8日,第6页。受到沙田新城市广场成功的鼓舞,新地相继在新界各新市镇及大型住宅屋邨中心兴建大型综合商场,以扩展集团的投资商场网络。计有新城市广场二、三期,新屯门中心,新都会广场,荃湾广场,上水广场,东九龙广场等,总数逾30个。新地拥有及管理的商场和停车场面积堪称全港之冠,所有商场均位于港九新界各区最优越位置,极具发展潜力。新地这种以新市镇商场为主力的物业投资策略,与以新市镇大型屋邨为主力的地产发展策略相配合,可谓相辅相成,相得益彰。从1992年到1998年,新地一直稳居香港股市值十大地产公司榜首,堪称香港的“地产巨无霸”。网络牛牛赌博注册1993年第四季,恒地趁公司业绩理想,连环出击,先是发行4.6亿美元(约35.7亿元)的可换股债券,安排将投资中国内地的恒基中国分拆上市;继而发行3亿美元(约23.38亿元)欧洲美元债券,并取得13.8亿元银团贷款;而旗下恒基发展亦以先旧后新方式配股集资20亿元,短短3个月间恒基共筹得资金超过90亿元。

经过一年半的调整,到1995年第四季,香港地产市道开始复苏。这一时期,香港经济表现渐趋好转,银行利率,尤其是楼宇按揭利率大幅下调。1996年香港特区候任行政长官董建华选出,特区政府班子组成,香港政治前景趋向明朗,投资者已逐渐从对1997年回归的怀疑、恐惧,转变为一种对新投资机会的憧憬,在种种利好因素的刺激下,海外资金以及内地中资资金再次大规模涌入香港房地产市场,香港地产业藉此展开过渡时期的第三次升浪。1993年第四季,恒地趁公司业绩理想,连环出击,先是发行4.6亿美元(约35.7亿元)的可换股债券,安排将投资中国内地的恒基中国分拆上市;继而发行3亿美元(约23.38亿元)欧洲美元债券,并取得13.8亿元银团贷款;而旗下恒基发展亦以先旧后新方式配股集资20亿元,短短3个月间恒基共筹得资金超过90亿元。70年代初,李嘉诚决定全力发展地产,他于1971年6月创办长江地产有限公司,1972年8月改名为长江实业(集团)有限公司,将投资重点转移到房地产业。当时,正值香港股市进入大牛市时期,李嘉诚把握良机,及时将长实上市。长实法定股本为2亿元,实收资本8 400万元,分4 200万股,每股面值2元,以每股3元价格公开发售1 050万股新股,集资3 150万元。1972年11月1日,长实正式在香港挂牌上市。当时,长实的规模和实力均显不足,只有35万方尺出租楼宇,且大半是工业大厦,每年租金收入仅390万元;此外有7个地盘在兴建中,其中4个地盘为全资拥有。长实上市时预期年度利润为1 250万元,但由于期间地价、楼价大幅上升,长实在上市后第一个年度获利4 370万元,相当于预算利润的3.5倍。楼价的上升带动租金的全面上涨,港府于1970年6月颁布租金管制条例,不过并未能阻止租金的升势。据估计,在其后的3年间,非管制楼宇的租金逾倍飙升。其中,唐楼平均飙升130%,小型洋房飙升200%,大中型洋房升幅接近300%。结果,港府于1973年6月再颁布一项临时租金管制法例,规定从7月1日起,凡未受现行租金管制条例约束的所有战后住宅楼宇的租金均暂时冻结;被冻结租金的业主,均不得对住客加租或迫迁,否则将予以处罚。

(1)社会投机风气猖獗,积极参与投机、不务正业的社会思潮泛滥。在地产、股市炒风的带动下,香港在1997年前后相继掀起炒的士牌、炒邮票、炒磁卡热潮。社会上炒风弥漫,市民普遍存在三种心态:一是不务正业,认为炒楼比打工好,炒楼一转手便可赚二三十万元,甚至炒一个买楼筹码就可赚逾200万元;二是赌徒心态,形成讲胆识、一铺定输赢,赢了就发达的赌徒心态;三是不少人有挫败及失落感,认为“辛苦工作赚钱,不及投机者多”。当时,社会上普遍流传一句话:“HighTech就揩(发展高科技就蚀钱),LowTech就捞(炒楼就赚钱)”,反映了社会上普遍存在着认为经商获利不如炒楼投机的思潮,不少人纷纷转而参与地产投机等活动,社会上存在着一种投机不务正业的倾向。长此以往,香港经济势将倒退。(4) 市场的预期心理和投机因素。在需求的推动下,香港楼价连年上升,且升势愈来愈猛,反映供求问题已进一步恶化。市场的真正买家和投机者均认同楼价将继续上升的走势,真正的置业者担心其未来的置业能力进一步下降,只好利用银行贷款提前实行购楼计划,投机者更乘机大肆“炒楼”赚取利润,从而形成非正常的市场需求,进一步推高楼价。踏入20世纪90年代,长实的气势更形宏大,它利用所收购公司的庞大土地储备,策划四大私人屋邨的发展计划,包括蓝田地铁站的汇景花园、茶果岭的丽港城、鸭脷洲的海怡半岛,以及元朗天水围的嘉湖山庄,这都是香港地产发展史上仅见的大型发展计划,四大屋邨共占地747万方尺,可提供楼面面积2 953万方尺,其中住宅单位逾4万个,总投资超过185亿元。新世界与新地相似,其业务扩张亦首先从集团内部开始,由地产业带动起来的业务,首先是集团的建筑工程,包括建筑、打桩、冷气工程等。该公司旗下的协兴建筑有限公司,是香港著名的建筑公司之一,自1960年创办以来已完成数百项建筑工程,代表作有九龙丽晶酒店、新世界酒店、美丽华酒店、富丽华酒店、奔达中心、阳明山庄、香港会展中心等。新世界属下的景福工程有限公司是香港最大的冷气、防火、水管及电器综合安装工程公司之一。集团的配套附属公司还有松电工程、佳定工程、富士(中国)装饰工程等,可以对现代化建筑物包括商业大厦、酒店及高级住宅,由工程策划、设计、绘图、电机工程、建筑工程及室内装饰等提供全面性服务。

地产的过度发展和股市的过度膨胀,终于酿成股市危机。1973年3月以后,以发现假股票事件为导火线,触发股民恐慌性抛售,大市终于从3月9日恒生指数1 774.96点高峰掉头下跌。其后港府采取连串措施,包括向股票交易征税,实施租金管制、收紧信贷等,更加速跌势而一发不可收拾。到4月底大市在短短一个多月内跌至816.39点,到年底再跌至433.7点。到1974年12月10日,恒生指数跌至150.11点低谷,已不及高峰时期的1/10,股市损失惨重。紧接着,1974年中东石油危机爆发,受世界经济衰退影响,香港经济不景气,银行进一步收紧信贷,地产业遂再次陷入另一个低潮。希慎兴业当年上市,在市场上曾引起一些猜测,因为利家向来作风保守,极少容许外人“分享”祖业,即使在70年代初期股市疯狂时,利家也没有上市套现的想法。但踏入20世纪80年代,情形却有了转变,除上市集资外,还多次出卖物业,如铜锣湾恩平道一些旧楼,就从利家转到其他发展商名下。当时有人怀疑利氏家族在转移风险,但执掌家族生意的利泽铭生前一直极力否认,声明利家仍以香港为根基所在,“每一分钱利润都留在香港”。或许由于这种猜测,希慎兴业上市后股价表现曾长期落后于大市。不过,谁都不否认希慎兴业是一家优质地产公司。其名下拥有的收租资产,全部为甲级写字楼和高级住宅,甫上市便赢得“小置地”称号,1984年更被列为33只恒生指数成分股之一。网络牛牛赌博注册〔12〕 梁道时著: 《地铁站上盖建费逾七十亿,恒隆毋须向股东集资》,载香港《经济一周》1981年7月13日,第8—9页。

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